Одним из важных этапов получения жилищного кредита является обращение в банк на консультацию по ипотеке. Цель данной процедуры заключается в том, чтобы получить детальную информацию об условиях кредитования, а также задать интересующие вас вопросы специалисту банка. Чем больше информации вы сможете получить как о самом банке, так и о его ипотечных продуктах, тем легче будет определиться с итоговым кредитором впоследствии. По этой причине правильно поставленная беседа с представителем банка является одним из залогов успеха.
Психологический аспект.
Довольно часто приходится видеть ситуации, когда лица, обратившиеся на консультацию, чувствуют себя несколько неловко и боятся задавать, как им кажется, неуместные или глупые вопросы. На самом деле времена, когда кредитные специалисты обращали особое внимание на поведение клиента или ставили себя на уровень несколько выше, чем потенциальный заемщик далеко позади. Сегодня ипотечный консультант является рядовой единицей, которая стремиться привлечь как можно больше клиентов, выполнить свой план продаж и заработать соответствующий бонус. Именно поэтому такие специалисты будут готовы дать ответ даже на самый несуразный вопрос, поддерживая беседу в приятном для вас русле. В этой связи, не стоит их бояться, а тем более переоценивать их влияние на одобрение кредита, относитесь к ним, как к информационному источнику, от которого следует лишь получить необходимую вам информацию.
Подготовительный этап.
Безусловно, бежать в ближайший банк, не имея даже общего представление о том, что такое ипотека , а также о том, что вы собираетесь приобрести с ее помощью не совсем обдуманный шаг. Перед тем, как непосредственно обращаться на консультацию по ипотеке полезно будет несколько потратить на самостоятельное изучение данного вопроса. Непосредственно перед консультацией полезным будет составить список вопросов, которые вас интересуют, чтобы не забыть их задать на встрече. Если у вас есть возможность взять собой супруга или друга – обязательно ей воспользуйтесь, это поможет вам убедиться в том, что вы правильно поняли все то, что было озвучено в ходе беседы. Если же такой возможности нет, а после консультации остались сомнения касательно чего-либо, обязательно следует договориться еще об одной встрече с консультантом по ипотеке и развеять на ней оставшиеся у вас сомнения и недопонимания.
Какие вопросы следует задать на встрече?
Первым делом у представителя банка следует уточнить, возможно ли предоставление кредита для целей покупки интересующей вас недвижимости. Если ответ на данный вопрос положительный можно перейти к обсуждению дальнейших деталей, если нет – есть смысл поинтересоваться об альтернативных вариантах и взять их на заметку. Далее следует уточнить информацию о базовых условиях кредитования, в том числе о сумме и сроке кредита, необходимых документах, а также об эффективной процентной ставке . После того как ответы на эти вопросы будут получены можно переходить к таким немаловажным деталям, которые могут оказать существенное влияние на ваш выбор, как:
- Комиссии за повторное рассмотрение заявки . В ряде кредитных организаций существует практика, согласно которой повторное заявление на ипотеку рассматривается на платной основе, не смотря на тот факт, что ваша кандидатура была одобрена ранее, и вы просто не успели выйти на сделку.
- Условия досрочного погашения . Конечно банков, которые не дают клиентам возможности погасить займ или его часть не существует, однако обыграть схему претворения ее в жизнь можно разными способами. Например, некоторые недобросовестные кредиторы устанавливают четкие даты, когда можно производить погашение. Другим распространенным вариантом является сохранение срока кредита для того, чтобы зарабатывать на вас так долго, как это можно. Вариант, к которому вам нужно стремиться выглядит так: погашение должно осуществляться в любую удобную вам дату и давать вам право выбрать либо уменьшение срока либо размера платежей. Естественно стоит обратить внимание и на сумму – чем она меньше, тем легче ее накопить.
- Права пользование недвижимостью . Существующее законодательство не вводит существенных ограничений по ремонту залогового имущества или его предоставления его аренду, однако на практике все может быть по-другому. Поинтересуйтесь у ипотечного консультанта, как относиться банк к данным действиям, насколько легко их осуществить, можно ли продать квартиру в ипотеке ?
- Подготовка справок и документов по запросу клиентов . Бывают ситуации, когда вам требуются различного рода бумаги, подтверждающие факт наличия у вас жилищного кредита. Для одних подготовка подобных документов не составляет труда, а для других превращается в бюрократическую волокиту. Узнайте, насколько гибок банк в данном вопросе.
- Дополнительны услуги и сервисы . Когда получение ссуды осталось позади, ее нужно возвращать, если ответ на вопрос о таких сервисах, как бесплатная карта, круглосуточный цент поддержки или доступ в банк-клиент утвердительный – ставим плюс банку.
Продолжать список таких вопросов можно долго, однако их характер во многом будет определен потребностями того или иного заемщика. Правило здесь одно – чем больше их будет, тем лучше вы будете ориентироваться в условиях кредитования. Безусловно, узнать абсолютно все за одну встречу, ограниченную по времени практически не возможно, поэтому следует определить для себя приоритетные направления беседы с консультантом по ипотеке, оставив на ее конец несущественные мелочи.
Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.
Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита?
Комиссия за выдачу кредита отсутствует.
Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность?
Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:
- созаемщиков;
- заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
- созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).
Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка?
Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья» , возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры.
Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности?
Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек.
Я мать-одиночка, мне 30 лет. Могу ли я рассчитывать на льготные условия по кредиту?
Да, вы можете воспользоваться кредитной программой Банка «Молодая семья». Для вас максимальная сумма кредита может составить до 80% стоимости объекта недвижимости.
Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк?
Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.
Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку?
Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка.
От чего зависит процентная ставка по кредиту?
Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка.
Мне 22 года. Могу ли я взять в Банке жилищный кредит?
Да, если вы имеете подтвержденный ежемесячный доход.
Я живу в Самаре, но хочу купить квартиру в Москве. Дом, в котором я присмотрел квартиру, строится с участием кредитных средств Банка. Где я могу получить кредит?
Вы можете получить кредит в филиале Банка по месту строительства данного Объекта недвижимости.
Где я могу получить жилищный кредит?
Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя.
У меня уже есть одна квартира, но я хочу приобрести еще одну для своей дочери. Какой кредит мне выбрать?
Вы можете воспользоваться кредитной программой Банка «Приобретение готового жилья» , «Приобретение строящегося жилья» . В любом случае, в качестве обеспечения по кредиту вы сможете оформить как залог приобретаемой квартиры, так и залог уже имеющейся квартиры. Более подробную информацию об условиях предоставления данных кредитов Вы сможете найти на сайте Банка.
Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту?
На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).
Должен ли я как-то согласовывать с Банком, если хочу погасить часть жилищного кредита средствами материнского (семейного) капитала?
Заемщик, желающий погасить часть своего жилищного кредита за счет средств материнского (семейного) капитала, должен согласовать этот вопрос прежде всего с Пенсионным фондом. В банк он обращается за справкой об остатке ссудной задолженности, которая передается им в Пенсионный фонд для организации выплат.
Были ли при Банке созданы какие-то специальные службы, которые помогают гражданам в оформлении необходимых документов?
В Банке консультацией заемщиков, равно как и подготовкой необходимых справок, занимаются кредитные работники по месту получения кредита.
Для направления средств материнского (семейного) капитала на погашение жилищного кредита я должен предоставить реквизиты, куда перечислять деньги для погашения кредита. Как быть, если кредит оформлен в иностранной валюте?
Сбербанком разработаны и согласованы с Пенсионным фондом две формы справок - для рублевого кредита и для валютного кредита (по валютному кредиту указывается также его рублевый эквивалент на дату составления справки). Однако Пенсионный фонд перечисляет Банку только рубли, а Банк самостоятельно конвертирует их в необходимую валюту и направляет на погашение валютного кредита.
Если решение о погашении жилищного кредита средствами материнского (семейного) капитала принято, то куда идет сумма по договорам Банка - на погашение основного долга или на сокращение ежемесячных выплат?
Сумма направляется в счет погашения процентов (начисленных на дату поступления средств) и основного долга в соответствии с порядком направления платежей, установленным кредитным договором (за исключением пеней, неустоек, штрафов за просрочку исполнения обязательств). По итогам погашения кредита (при досрочном погашении) с заемщиком составляется новый график погашения кредита, при этом общий срок пользования кредитом и даты погашения не меняются, а суммы ежемесячных платежей, естественно, уменьшаются.
Если вы решили купить или обменять квартиру с помощью ипотечного кредита, то для вас есть две новости: хорошая и плохая.
Плохая заключается в том, что на любом этапе - от подачи заявки в банк до покупки жилья- легко совершить ошибку. И цена такой ошибки будет высока. Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита, необходимо быть хорошо подкованным во многих вопросах.
Хорошая новость - в том, что 90% ошибок при оформлении ипотечного кредита можно избежать. Для этого нужно внимательно прочитать эту статью и применить полученные знания в жизни.
Приведу 7 наиболее распространенных ошибок, которые совершает большинство заемщиков при оформлении ипотеки.
Ошибка №1: беспечность
Ошибка №2: страх перед ипотекой
Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов
Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам
Ошибка №5: при отказе банка опустить руки
Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита
Ошибка №7: не учесть трудности с покупкой квартиры.
Ошибка№1: беспечность
Часто заёмщики «надеются на русский авось».
А ведь ипотеку большинство заёмщиков оформляют на 15 лет. И нужно серьёзно готовиться к сделке. Необходимо всегда помнить, чем легче процедура получения кредита, тем, скорее всего, хуже будут условия для вас. Банки предлагают выгодные ставки только тем клиентам, которые докажут свою платёжеспособность. Чаще всего, беспечность проявляется в том, что заёмщик не учитывает дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры. А их немало: страховка, оценка квартиры, изготовление дополнительных справок, необходимых для сделки. Эти расходы, как правило, ложатся на покупателя. А ещё может быть комиссия банка при выдаче кредита. Да и переезд с последующим ремонтом (хотя бы минимальным) могут пробить брешь в бюджете. Кроме этого, заёмщик ещё перед оформлением кредита ориентируется на квартиры, которые увидел в газетах или на сайте. Чаще всего, это «горящие варианты» (жильё, которое продается срочно), или же просто «грязные» методы продаж.
В любом случае, покупка обходится дороже, чем планировалось.
Чем опасны непредвиденные расходы?
С самого начала очень важно не сбиваться с графика платежей. Ведь стоит только появиться просрочкам, как долг будет расти, словно снежный ком и потом будет крайне сложно рефинансировать кредит.
Всегда помните о необходимости тщательного изучения кредитного договора! Большинство заёмщиков видят их только в момент подписания. А зря!
В каких случаях банк может потребовать досрочно погасить кредит?
Имеет ли банк право изменить процентную ставку?
Как быстро будет снят залог при полном расчёте по кредиту?
На эти и другие вопросы можно найти ответы, если внимательно читать договоры. Если не уверены в себе, обратитесь к специалистам. Но можно долго читать кредитный договор, вот только внести изменения в него Вы никогда не сможете. Зато, можно выбрать другой банк. Это тоже стратегия.
Как избежать этой ошибки? Рецепт прост и сложен одновременно. Нужно рассчитывать все необходимые на сделку расходы хотя бы с небольшим запасом. И желательно, иметь в резерве сбережения хотя бы в размере двух-трёх платежей по кредиту. Так называемую «подушку безопасности».
Ошибка №2: страх перед ипотекой.
Другая крайность - не рассматривать ипотеку как способ решения своего квартирного вопроса. Большинство россиян сегодня могут значительно улучшить свои жилищные условия, при этом платить за ипотеку всего по 7 000 рублей в месяц, но по разным причинам не делают этого.
Чаще всего, потенциальных заёмщиков пугает большая переплата. Именно её так часто приводят в качестве аргумента противники ипотеки. Хотя, если вооружиться калькулятором, можно прийти совсем к другим цифрам. Чуть позже подсчитаем, сколько стоит ипотека на самом деле.
Многие годами живут в аренде, скитаясь по чужим квартирам, и даже не задумываются о том, сколько денег они отдают владельцам жилья. Тем, кто уже не один год откладывает покупку квартиры в надежде дождаться «дешёвых кредитов», будет интересно узнать, что снижение ставок по ипотеке приведёт к росту цен на квартиры. Это один из законов экономики. В итоге ежемесячные платежи могут даже увеличиться. Так что ждать, когда ипотека подешевеет, не имеет никакого смысла. Попытка накопить на квартиру вряд ли приведёт к успеху. Рост цен на жильё обгоняет и рост зарплат, и любые ставки по банковским депозитам. Поэтому копить на жильё становится делом практически невозможным.
Подведем итог: люди откладывают покупку квартиры так, будто собираются жить вечно.
Сколько же на самом деле стоит ипотека?
«Берёшь чужие и на время, а отдаёшь свои и навсегда». (Народная мудрость).
Любой заёмщик перед оформлением ипотечного кредита пытается посчитать, в какую сумму обойдётся покупка квартиры. Некоторые, увидев, что возвращать нужно больше, чем занимали, откладывают покупку. И совершают ошибку. Ведь они не учитывают рост цен на жильё.
Предположим, что заёмщик покупает квартиру по цене 1 000 000 рублей. Для этого он берёт в банке ипотечный кредит на 15 лет под 12% годовых без первоначального взноса. Так будет считать проще. Для чистоты эксперимента не будем рассматривать возможность досрочного гашения. Что в результате? Общая сумма выплат составит около 2 164 500 рублей – «берём рубль - отдаем два» . Дорого! Но давайте не будем торопиться с выводами. Ведь мы ещё не учли инфляцию. А в России она - не менее 10% в год. Другими словами, не квартиры дорожают, а наши деньги дешевеют .
Давайте посчитаем, а сколько будет стоить эта же квартира (1 000 000 рублей), если каждый год она будет дорожать на 12 %. И тут вступает в силу сложный процент. 5 473 000 рублей - именно такой будет стоимость квартиры при ежегодном росте цен всего на 12% через 15 лет. Даже при ежегодном увеличении цены всего на 6% окончательная стоимость квартиры составит почти 2 400 000 рублей.
Конечно, это просто математический расчет. Вечного и безостановочного роста цен на недвижимость просто не бывает. За подъёмами случаются и спады. Но, как правило, они кратковременные. Только за 9 лет, в период с 2006 года по 2015 год, цены на квартиры в Санкт-Петербурге выросли более чем в 1,5 раза. И это уже с учётом сильного падения в 2008—2009 годах.
Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов.
Как выбирают банк большинство заёмщиков? Часто получается так: заёмщик долго (до полугода) взвешивает все «за» и «против», приценивается. Но, приняв решение, бросается в первый попавшийся банк.
У большинства из нас весь день расписан по минутам, а свободного времени так мало. В Санкт-Петербурге более 190 банков предлагают свыше 250 ипотечных программ. Если выбирать среди них самое лучшее предложение, учитывая близость к дому, громкие слова в рекламе или же методом «научного тыка», то результат непредсказуем...
Разница ставки всего на 1% больше через 15 лет приведет к переплате с кредита 1 000 000 рублей составит 117 000 рублей! Важно всегда внимательно смотреть на условия кредита.
Все мы испытываем дефицит времени. Если хотите получить самый выгодный ипотечный кредит, запаситесь терпением и проявите настойчивость. Встретив в рекламе громкие слова, насторожитесь и прочитайте внимательно весь текст. Отбросьте все эмоции и подойдите к вопросу системно. Если это необходимо, возьмите пару дней отгула. Не стоит бросаться на первое попавшееся предложение. Пересмотрите все варианты. Причём сделать это нужно в кратчайшие сроки. Ведь, если вы будете каждый день рассматривать по 5 банков, то выбор может затянуться. Возможно, когда вы сделаете свой выбор, условия изменятся, и всё придется начинать сначала.
Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам.
Какой банк предлагает самые выгодные условия? Если бы на этот вопрос был чёткий и однозначный ответ, то в России остался бы только один банк, выдающий ипотечные кредиты.
Конечно, процентная ставка это первое, на что нужно обращать внимание. Но банки выдают ипотечные кредиты по этим ставкам далеко не всем желающим. В большинстве банков для разных категорий заёмщиков существуют различные условия кредитования.
Кроме процентов есть много важных условий. И порой, когда принимаются решения, эти «мелочи» выходят на первое место. Вот основные:
1 — Каков размер первоначального взноса?
Ведь от этого напрямую зависит процентная ставка. Сегодня можно купить квартиру, имея на руках всего 10% от её стоимости. Правда ставка по кредиту будет в этом случае максимальная.
Если первоначальный взнос превысит 50-60%, то в этом случае ставка по кредиту будет минимальна.
2 — Каков размер комиссии за выдачу кредита?
Он может достигать 4%. Во многих случаях это перекрывает всю выгоду от низкой процентной ставки. Особенно, если вы ставите цель погасить кредит в кратчайшие сроки.
3 -Рассматривает ли банк «серую зарплату»?
Банки учитывают серый доход заёмщика, при этом, как правило, предлагая ему более высокую процентную ставку.
4 — Возможно ли оформить купленную квартиру на детей?
Во многих случаях - это первый вопрос, который необходимо задать в банке. Это важно, если вы улучшаете свои жилищные условия, а один из собственников жилья - ребёнок.
5 — Какое жильё кредитует банк?
Пока банки ещё кредитуют покупку старого жилья («хрущёвки», «сталинки»), но требуя массу дополнительных справок и документов.
Только подробно разобравшись и ответив на эти и многие другие вопросы, можно сделать вывод о том, какой банк предлагает самые выгодные условия именно для Вас.
Поэтому выбирать программу с самой низкой процентной ставкой – это большая ошибка. Это приводит к потере времени и разочарованию: «выбрал самую выгодную программу, а оформить ипотеку не могу».
Поэтому подробно изучите программы банков и требования к заемщику, сопоставив их со своей ситуацией. Не стоит переживать из-за того, что в каком-либо из банков есть ставки по ипотеке ниже. Возможно, эта ипотечная программа была разработана не для вас. Продолжайте поиск!
Ошибка №5: при отказе банка опустить руки.
Часто заёмщик, получив отказ от одного из банков, отказывается от своей идеи обмена квартиры.
Давайте выясним, как часто отказывают заёмщикам и почему?
На что, в первую очередь, обращает внимание банк?
Прежде всего, заёмщик должен иметь стабильную и востребованную работу, чтобы в случае её потери он мог найти другую. У заёмщика должны быть порядок и чёткость в финансовых вопросах.
Чаще всего отказы связаны с плохой кредитной историей. Достаточно несколько раз задержать платежи по кредитам, и в получении ипотеки может быть отказано.
Также причиной отказа может быть неточность в заполнении документов. Неправильно заполнили заявку или неточно указали какие-либо данные о себе - и в ипотеке отказано. Никто не будет разбираться умышленно или нет вы это сделали.
Причин отказа может быть много. Приведу еще пару нетипичных, но реальных примеров.
Сотрудники банка для проверки данных, указанных в заявке, могут позвонить в бухгалтерию или же вашим друзьям. Поскольку в службах безопасности работают люди разного уровня воспитания, то в одном из случаев общение происходило не совсем в корректной форме. В результате словесный конфликт перерос в отказ заёмщику.
Или, к примеру, сотруднику одной известной компании с зарплатой более 80 000 рублей в месяц банк отказал в кредите. Звучит невероятно. Но дело в том, что фирма, в которой работает этот сотрудник, уже давно не платит по кредитам. В этом случае банк посчитал, что в ближайшее время начнутся перебои с выдачей зарплаты.
Банк имеет право отказать в выдаче ипотеки на любом этапе и без объяснения причин
Вот еще несколько примеров, которые, к счастью, встречаются не так часто, но могут сорвать покупку квартиры.
Пример 1. Заёмщик продлевал решение банка на получение ипотечного кредита и получил отказ. Оказывается, три года тому назад у него была просрочка по потребительскому кредиту. У заёмщика возник вопрос: «А почему вы раньше этого не заметили и сразу мне не отказали?». В банке ответили, что имеют право отказать в выдаче ипотеки на любом этапе и без объяснения причин.
Пример 2. У заёмщика на руках решение банка на ипотечный кредит 1 300 000 рублей. Но когда подошло время сделки, сумма уменьшилась почти вдвое. Почему? В банке пояснили, что решение является предварительным и может меняться как в большую, так и в меньшую сторону .
В любом случае, отказ в выдаче ипотеки в одном банке совсем не означает, что заёмщику откажут в другом. В вопросах одобрения кредитных заявок многое зависит от случая. Поэтому пробуйте снова и снова!
Давайте представим распространённую ситуацию, при которой у заёмщика ранее была просрочка по крупному кредиту, но всё закончилось благополучно. Он честно указал это в заявке. Один банк может сразу отказать и не разбираться в причинах. В другом банке это посчитают хорошим знаком. Ведь это значит, что заёмщик прошел огонь и воду и умеет искать выход из сложных ситуаций.
Сколько времени банки на самом деле рассматривают заявку?
Как правило, банки рассматривают заявки от 3 до 7 дней. Но бывают задержки даже до нескольких месяцев.
Почему происходят задержки? Причин может быть много, и одна из них - в банке элементарно нет денег. И тогда клиенту или отказывают, или кредитный комитет заседает бесконечно долго. Другими причинами могут быть отпуск, больничный или увольнение сотрудников банка, которые отвечают за выдачу ипотеки, или... потеря документов клиента. Да, такое тоже бывает. Есть еще одна причина - несогласованность действий. Рекламная кампания банка разрабатывается в Москве, а консультации клиентов и оформления заявок проходят в регионах.
Что делать, если в получении кредита отказано?
Какой-либо совет дать трудно, если вы не знаете, как на самом деле работает банк. Но зато теперь любая неожиданность при оформлении ипотеки не застанет вас врасплох. Ведь предупреждён, значит вооружён. Проявите смелость, решительность и настойчивость, и скоро у вас на руках появится положительное решение банка.
Смелость города берет!
«Проблема в том, что, не рискуя, мы рискуем в сто раз больше». Марк Аврелий
Действовать сейчас, а не выжидать удобного момента. Это относится и к недвижимости.
По статистике заёмщики оформляют ипотечный кредит в основном на 15 лет. В то же время, большинство гасят его за 7-8 лет.
Каждому заемщику страшно брать кредит! Никто не уверен в том, что на время займа в его жизни будет всё гладко! «А вдруг что-то случится?».
Действительно, случиться может всё. Никто, никогда и нигде не даст вам 100% гарантии. Но пока одни люди ждут, что наступят пресловутые «лучшие времена» , и кто-то позаботится о них, другие взяли кредит, выплатили его и теперь живут в своих квартирах. Ведь можно, выплачивая всего от 5 до 10 тысяч в месяц, кардинально изменить свои жилищные условия, и это реально!
Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита.
«Гладко было на бумаге...»
Итак, вы получили одобрение банка. Наступает «приятный момент выбора квартиры». Большинство заёмщиков рассматривает оформление документов с последующим одобрением заявки и покупку квартиры как две отдельные сделки. Кажется, что купить квартиру - не проблема. Но статистика такова: половина из тех, кто уже получил одобренную заявку, квартиру купить не может (это вам подтвердят в любом банке).
Почему? Причин несколько:
- Порядок расчётов и перечень документов, которые требует банк на сделку, не устраивает продавца.
Покупка квартиры по ипотеке может потребовать сбора большого количества дополнительных справок (справки из нарко- и психо-диспансера, акт технического состояния квартиры и т.д.). Далеко не каждый продавец может или хочет их предоставить.
В каких случаях продавцы отказывают покупателям с ипотекой?
Продавец торопится и срочно продаёт квартиру. У него нет времени ждать, пока банк согласует документы, и будут переведены деньги.
На квартиру есть другие покупатели, и они располагают наличными деньгами.
Продавец не хочет или не может собрать нужные банку документы.
Квартира менее трёх лет в собственности.
Собственник на сделку приехать не может. Его интересы представляет доверенное лицо. Не все банки идут на такие сделки.
Продавцы не хотят вникать в порядок расчетов. Они опасаются сложной схемы расчётов и не доверяют банкам.
- Квартира, которую вы выбрали, не устраивает банк.
Почему банки отказываются кредитовать выбранную вами квартиру?
Выдавая кредит, банк заинтересован в том, чтобы дом и квартира в нём были в целости, сохранности и за ближайшие годы не потеряли в цене.
Поэтому в случае, если жилье имеет большой процент износа или дом подлежит реконструкции, или имеется незаконная перепланировка, в кредите на такую квартиру будет отказано.
Что делать? Об этом я расскажу ниже, после описания ошибки №7.
Ошибка №7: не учесть трудности с покупкой квартиры
Мы рассмотрели две причины того, почему заёмщик с уже одобренным ипотечным кредитом не сможет купить понравившуюся квартиру. Но есть еще третья причина. Она настолько важна, что выделена мной в отдельную.
Итак, одобрение банка на руках, и вы погружаетесь в море объявлений о продаже квартир и начинаете выбирать. И вдруг, оказывается, что из сотен вариантов вы не можете даже посмотреть жилье, которое понравилось. Квартиры оказываются проданы либо сняты с продажи. Конечно, такое случается. К моменту выхода газеты самые интересные квартиры могут быть проданы, а с сайта их просто забыли удалить. Но всё-таки значительно чаще встречается умышленный обман.
А была ли квартира? Многие продавцы (да и многие агентства недвижимости) используют при продаже «грязные», а порой и мошеннические приёмы. Например:
«Квартира-приманка»
Цена на неё занижена для привлечения покупателей. Позвонив по телефону, вы узнаете, что пять минут назад эту квартиру продали, но есть похожая квартира, правда... на 10% дороже.
Вас просят оставить свой телефон, и как только будет что-то интересное... Но, скорее всего, предложат купить более дорогую квартиру: «Ведь цены растут».
«Аукционы-лохотроны»
На реально продаваемую квартиру устанавливается заниженная цена. Этим привлекаются десятки заинтересованных покупателей. Позвонив по телефону, вы услышите примерно следующее:
- Продаёте?
- Продаём!
- Хотим посмотреть и купить. Цена верно указана?
- Посмотреть вы можете, но по этой цене мы вам не продадим.
- Как не продадите? Опечатка или цена изменилась?
- Нет, не опечатка. И цена не изменилась. Стоимость указана верно. Мы продадим квартиру тому, кто даст за неё самую высокую цену.
- Так вы продаёте квартиру или нет?
дальше всё идет по кругу. Если вы напоследок скажете: «Будет конкретное предложение (сроки продажи и окончательная стоимость) - позвоните», вам перезвонят: «Вы знаете, на эту квартиру у нас уже есть покупатель», - и назовут вам среднерыночную цену. - «Но если вы предложите больше - милости просим».
Если вы попадётесь на эти уловки, вас будут долго водить за нос. В результате вы теряете время, нервы и силы. Во многих случаях заёмщик вынужден заново собирать документы и продлевать одобрение банка.
Сбор предоплат.
Даже если вы обратитесь в одно из многочисленных агентств недвижимости, это не гарантирует, что вы сможете купить квартиру без проблем. Может быть, вам повезёт, а может и нет. Открыть «фирму-однодневку» - пара пустяков. Ведь лицензирование давно отменено и
офис можно снять на час всего за пару сотен рублей. Именно поэтому так много ситуаций, когда взяв предоплату от покупателей (чаще всего, иногородних), такие фирмы исчезают с деньгами в неизвестном направлении. Последний из примеров носит явно криминальный характер.
Чаще встречается просто непрофессиональная работа дилетантов. В большинстве фирм просто нет специалистов, которые знают все детали ипотечных сделок. Им проще и выгодней искать покупателя с наличными — хлопот меньше. Часто, даже приняв заявку, поиском квартиры никто не занимается. Поэтому половина заёмщиков не может купить квартиру и вынуждена заново собирать документы и продлевать решение банка. А при продлении сумма кредита может измениться.
Почему случается эта ошибка?
Обилие рекламы (на сайтах на продажу выставлены десятки тысяч вариантов) создаёт иллюзию, что квартиру купить легко и просто. К тому же рынок недвижимости привлекал и всегда будет привлекать аферистов разных мастей.
Все эти проблемы возникают потому, что, чаще всего, люди покупают квартиру раз в жизни. Поэтому так сложно пройти все этапы покупки квартиры и ни разу не ошибиться.
Что делать?
Рассматривайте покупку квартиры как одну операцию, которая просто состоит из нескольких этапов. И помните: доверяй, но проверяй! При выборе квартиры всегда помните про уловки, которые описаны в статье и не попадайтесь на них. Тщательно уточняйте в банке требования к покупаемой вами квартире. Сбор и оформление дополнительных справок и документов, которые требует банк, нужны в первую очередь вам. Возьмите инициативу в переговорах на себя. И, если квартира действительно понравилась, не мелочитесь. По опыту знаю, что очень часто переговоры заходят в тупик из-за пустяков. Продавцы и покупатели порой проявляют излишнее упорство и принципиальность. Иногда несколько сотен рублей могут стать препятствием на пути к покупке квартиры. Поэтому, заранее продумайте диалог с продавцом квартиры. P.S.
Если вы обошли все подводные камни - поздравляю! Вы стали собственником квартиры!
Но на этом история не заканчивается. Ведь платить по кредиту нужно будет ещё не один год.
ЧТО ТАКОЕ ЖИЛИЩНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?
Жилищный ипотечный кредит - это финансовые средства, которые предоставляет банк клиенту взаймы на покупку жилья. При этом клиент обязан выплачивать банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, и делать это в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит выдается только для приобретения жилья. Обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого жилья.
КАКИМ ОБРАЗОМ УЧИТЫВАЕТСЯ, ТАК НАЗЫВАЕМАЯ СЕРАЯ ЗАРПЛАТА, ПРОЧИЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ДОХОДОВ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ КРЕДИТА?
Банк делает запрос в компанию, где работает заемщик, и работодатель подтверждает справкой зарплату своего сотрудника. Таким подтверждением могут быть прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам). Свои дополнительные доходы можно подтвердить и расходами (покупка автомобиля, поездка на отдых, приобретение мебели и т.д.). Например, если у заемщика официальная зарплата составляет 5 000 рублей, а зарплата, не подтвержденная справкой 2 НДФЛ, 20 000 рублей, то в таких случаях, как было сказано выше, банк просит подтвердить работодателя справкой (форма утверждена банком) доход своего сотрудника.
В ЧЕМ ОСОБЕННОСТИ РАВНОДОЛЕВОЙ СХЕМЫ ВЫПЛАТ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ?
При равнодолевой схеме ипотечный кредит выплачивается равными ежемесячными долями, а процент по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы. То есть, постепенно сумма платежа становится чуть меньше.
ЧТО ТАКОЕ АННУИТЕТНАЯ СХЕМА ВЫПЛАТ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ?
При аннуитетной схеме рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде. В этом варианте ипотеки сумма ежемесячного платежа каждый раз одинакова.
КАК ПРОИСХОДИТ РАСЧЕТ С ПРОДАВЦОМ КВАРТИРЫ?
Банк выдает деньги продавцу квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств и перехода права собственности заемщику. Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса. Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.
КАКОВА ВЕЛИЧИНА НАЛОГОВОЙ ЛЬГОТЫ ПРИ ИПОТЕКЕ?
Величина налоговой льготы при ипотеке исчисляется в объеме 13% от установленного вычета. То есть, если налоговый орган примет решение о применении вычета в размере 1 млн. руб., вы получите зачисления на свой счет в размере 130 тысяч рублей.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ЛЬГОТ ПРИ ИПОТЕКЕ?
При оформлении налоговых льгот по ипотечному кредиту налогоплательщик должен предоставить договор о приобретении прав на квартиру и приложить платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств. Вы также должны предварительно обратиться в налоговый орган с письменным заявлением. При этом к вашему заявлению на оформление налоговых льгот по ипотеке прилагаются документы, подтверждающие право на вычет: документы, подтверждающие приобретение или новое строительство жилого дома, квартиры; платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, товарные и кассовые чеки и др.).
Что будет, если банк, с которым у вас заключен договор ипотеки, обанкротится? Нужно ли будет погашать всю сумму кредита единовременно?
Даже с учетом того, что банковская система представляет собой очень стабильную структуру, предположим невозможное. Банк, предоставивший вам кредит, обанкротился. Но у его активов появляется новый собственник. И он же станет собственником вашего обязательства по выплате ипотечного кредита и процентов по нему. Но договор, заключенный между вами и банком, будет регулировать ваши правоотношения с новым кредитором. И на них будут также распространяться все условия договора ипотеки, в том числе сроки, периодичность, размер выплат ипотечного кредита. То есть правопреемник вашего банка получает то же обязательство, которое существовало между вами и прежним банком. Одностороннее изменение условий договора ипотеки с правопреемником недопустимо.
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ Я НЕ СМОГУ ВЕРНУТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?
Если у клиента при выплате ипотечного кредита возникают объективные причины, по которым он не может вносить платежи в полном объеме, как правило, банк будет стараться помочь ему. Возможно, это будет отсрочка платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций или увеличение срока кредита. Если все эти меры не спасут ситуацию, клиенту придется продать квартиру, и из полученных за квартиру денег погасить задолженность перед банком. Часть стоимости квартиры, оставшаяся после оплаты всех платежей по кредиту, будет отдана клиенту. Если клиент не сможет платить по кредиту из-за потери трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, его обязательства по ипотечному кредиту будут погашены страховой компанией.
Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, который выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку - всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка. Но при этом собственник квартиры заложенную недвижимость может передать по наследству.
Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?
Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.
Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения, страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). Но, хотя застрахованным выступает риск заемщика, выгодоприобретателем (т.е. лицом, имеющим право на получение страховки при наступлении страхового случая) является банк, так как из суммы страховки идет погашение ипотечного кредита и процентов по нему.
Правда ли, что банк заинтересован в том, чтобы сейчас дать вам кредит, тем самым дав возможность приобрести квартиру, но конечная цель банка - отобрать ее, продать дороже и получить доход именно от этого?
Нет, это не так. Источник дохода для любой кредитной организации - проценты за пользование ее денежными средствами, в данном случае кредитом, который предоставлен вам. Ипотека в первую очередь выгодна даже на вам как заемщику. Она выгодна именно банку. Например, вы намерены приобрести квартиру за 100000 долл. США, для этого оформляете кредит в банке в размере 70000 долл. США. За весь период выплаты самого кредита и процентов по нему банк получит сумму примерно в полтора раза больше той, которую дал вам, платежи будут поступать частями, в равные промежутки времени.
Кроме того, приобретенная и заложенная вами квартира по максимуму застрахована. В случае наступления страхового случая (уничтожения или повреждения квартиры, смерти или потери трудоспособности заемщика и т.п.) банк все равно возместит свои деньги из суммы страховки.
Если же вы нарушаете свои обязательства, прекращаете выплачивать кредит и проценты по нему, это очень нежелательно банку. Ему приходится предпринимать те действия, на которых он не специализируется.
Конечно, обращение взыскания будет произведено, но это всегда лишние проблемы для кредитной организации. Поэтому у банка нет рациональных оснований, чтобы беспричинно предпринимать действия по выселению заемщиков из заложенной квартиры, теряя при этом гарантированный, долгосрочный, застрахованный, стабильный источник дохода, а затем привлекать в ипотечное кредитование нового клиента. Таким образом, ипотечные кредиты - одно из самых привлекательных вложений для банка по причине долгосрочного получения дохода, притом что возврат гарантирован "на все 110%".
Сможете ли вы в результате участия в системе ипотечного кредитования получить выгоду, разрешить свой квартирный вопрос?
При всех достоинствах и необходимости ипотеки нужно обратить внимание на то, что если речь не идет о социальной ипотеке, то предоставление данного вида кредитов выгодно в первую очередь банку. Именно его интересы застрахованы, долгосрочны и стабильны. Учтите, что этот кредит является долгосрочным, а вы, в отличие от банка, не застрахованы от потери работы, ухудшения экономической ситуации, изменения курса валют и т.п. Кстати, ипотечные кредиты предоставляются чаще всего у нас в евро или долларах США. Все может произойти в нашей стране, и курс валюты может измениться настолько, что условия ипотеки станут неподъемными.
Не исключено, что банк сделает перерасчет платежей по вашей настоятельной просьбе, ведь, как уже сказано, заниматься реализацией квартиры банку неинтересно, но даже при этом ваш долг будет расти.
Конечно, осветить все вопросы, которые возникают при заключении договора ипотеки, невозможно. Связанные с этим проблемы очень многогранны и индивидуальны. Не всегда получение ипотечного кредита проходит легко, но при этом нужно реально оценивать все плюсы данной системы и ее недостатки. И на основании сделанных выводов принимать решение.
Основное достоинство ипотеки в том, что она предоставляет возможность жить в своей собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.
Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.
Что нужно знать об ипотеке
Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».
В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.
Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости , в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).
Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание
Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.
Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.
| Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|
| Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. | Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения. |
| Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. | Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации. |
| Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. | Условия аналогичные ипотеке новостроек. |
При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.
Покупка в новостройке
При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:
- инвестиционный контракт;
- проектную декларацию;
- проектную документацию с госэкспертизой;
- разрешение на строительство;
- свидетельство о собственности на земельный участок;
- договор страхования или поручительства;
- выписку из ЕГРН;
- учредительные документы компании.
Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).
Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.
На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.
Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.
На что обратить внимание при оформлении ипотеки
Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.
Подводные камни договора ипотечного кредитования
В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:
- комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
- наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
- штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
- условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
- перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
- какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.
Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.
Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка
Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства
Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса . В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры , согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.
После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:
- непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
- сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
- отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
- судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.
Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.
Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.
Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:
- деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
- вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.
Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.
Что должен знать владелец ипотечного жилья
Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.
Залогодатель не может:
1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:
- она согласована с залогодержателем;
- срок найма не превышает срока ипотеки ;
- имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.
Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.
Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:
- аренда на срок не более 12 месяцев.
- с уведомлением страховой компании;
- с увеличением платежей по страховке;
- с уплатой налогов на прибыль.
Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.
2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:
- согласие банка;
- проект перепланировки;
- разрешение соответствующих органов.
Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.
3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.
Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.
Похожие статьи
