Кадастровая стоимость, земельный налог, выкуп, аренда, право пользования - все эти земельные вопросы зачастую решаются в судебном порядке. Судьи определяют допустимые размеры земельного налога, проверяют правильность исчисления арендной платы и решают, может ли застройщик сохранить право на землю после сноса жилого дома, в котором выкупил все квартиры. Эти и другие решения судов разных инстанций - в свежем обзоре судебной практики.

1. Штраф за использование земельного участка без прав зависит от кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом, в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Решение суда

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд . Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

2. После сноса дома, право на землю сохраняется за собственником помещений

Для разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо иметь кадастровый паспорт спорного участка и выяснить вопрос о том, когда он был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Даже, если на таком участке стоял многоквартирный дом, собственник помещений в котором его снес. К таким выводам пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

Организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным решения органа Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. По мнению заявителя, такое право собственности у него возникло в связи с выкупом восьми квартир, находившихся в восьмиквартирном жилом доме. После разрушения этого дома организация решила, что стала собственником земли, на которой он ранее находился.

Решение суда

Суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра в том, что организация перед сносом дома, в котором ей принадлежали все помещения, должна была зарегистрировать свое право на многоквартирный дом как на единый объект. Ввиду разрушения дома право собственности организации на расположенные в нем квартиры так же как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, прекратилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ .

Однако Верховный суд в определении от 24 января 2017 г. по делу N 305-КГ16-10570 с коллегами не согласился. Он отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что истец должен предоставить данные о том, как был сформирован спорный участок и его кадастровый паспорт. Судьи отметили, что по нормам статьи 289 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом, в силу Федерального закона от 2.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен этот дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Таким образом, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Факт сноса дома на это право в дальнейшем никак не влияет.

3. Муниципалитет может увеличить земельный налог в 15 раз

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований имеют право определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, ставка может достигать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом, экономическое и финансовое положение владельцев земли могут не учитываться, поскольку налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.

Суть спора

Два жителя города Новороссийска обратились в суд с административным иском об оспаривании подпункта 4 пункта 1 решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 26 ноября 2013 года № 351 «О земельном налоге» в части установления ставки налога для земель особо охраняемых территорий в размере 1,5% по отношению к кадастровой стоимости участка. Ранее аналогичным постановлением от 2011 года такая ставка составляла всего 0,1%, следовательно, налог вырос сразу в 15 раз. Поскольку у истцов на спорных участках расположены жилые дома, они сочли такую налоговую нагрузку чрезмерной, а нормативный акт муниципалитела — противоречащим нормам статьи 3 НК РФ .

Решение суда

Суды трех инстанций, а затем Верховный суд РФ определением от 12.01.2017 года № 18-КГПР16-175 признали оспариваемый нормативный акт обоснованным и законным. Судьи отметили, что в пункте 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ предусмотрен особый правовой режим земель особо охраняемых территорий, предполагающий полное или частичное изъятие таких земель из хозяйственного использования и оборота, которое влияет на возможность извлечения экономической выгоды от использования этих земель. Кроме того, статьей 387 НК РФ определено, что земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, он является обязательным к уплате на территориях этих муниципальных образований. При этом, в статье 394 НК РФ сказано, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и имеют ограничения 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Кроме того, допустимо установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

4. Особенности исчисления арендной платы за муниципальную землю

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами исчисления арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Об этом напомнил Арбитражный суд Центрального округа.

Суть спора

В арбитражный суд обратилось Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое хотело взыскать задолженность по арендной плате с коммерческой организации. В свою очередь, организация не согласилась с размером арендной платы, полагая, что она должна исчисляться из расчета 0,7 процента от кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа уполномоченного органа, как это определено приказом Минэкономразвития РФ N 217 от 23.04.2013 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Именно такое использование арендованной земли ответчиком было доказано в суде.

Решение суда

Судебные инстанции пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, указав на необходимость определения размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок, на котором расположена наземная теплотрасса в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка. Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 15 февраля 2017 г. по делу N А36-7635/2015 полностью отказал арендодателю, указав, что расчет арендной платы, представленный ответчиком, является верным и арендная плата должна составлять 0,7 процента за весь участок. Так как, должны быть применены нормы статьи 39.7 Земельного кодекса РФ с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды правильно указали, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Судебная практика по земельным спорам и спорам по разделу домовладения.

В последнее время споры по разделу дома и земельного участка становятся чуть ли не основными в практике городских (районных) судов Московской области. Такие тяжбы тянутся годами. В то же время истцы и ответчики по таким делам могли бы существенно сократить время своего пребывания в суде, если бы правильно заявляли иски в суд и хорошо знали бы закон и судебную практику по таким делам.

Рассмотрим вначале вопросы, возникающие в судебной практике по разделу домовладения.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками, либо из общего имущества может быть выделена доля одного из сособственников. В случае невозможности раздела общего имущества (выдела доли из общего имущества), сособственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом (статья 247 ГК РФ). Таким образом, действующим законодательством предусмотрено три пути решения проблемы: раздел общего имущества, выдел доли из общего имущества и определение порядка пользования общим имуществом. Выбор пути зависит от конкретных обстоятельств дела.

А) Раздел общего домовладения . Раздел общего домовладения означает передачу в собственность каждого из собственников определенной изолированной части жилого дома и служебных строений по соглашению между ними. Но не всякое домовладение можно поделить. Критерием, определяющим делимость домовладения, является делимость жилого дома (главной вещи). Так, например, довольно легко разделить домовладение между несколькими хозяевами, если у каждого из владельцев дома имеется свой вход и изолированные от других владельцев помещения. Тогда дом делится на два или более самостоятельных объектов для проживания. Согласно нормам СНиП при разделе каждая выделяемая часть дома должна как минимум состоять из комнаты не менее 12 м.кв. и кухни 6 м.кв. Следует учитывать, что фактически сложившийся порядок пользования жилым домом может не соответствовать долям сторон в праве собственности на домовладение. Но и в этом случае собственники вправе произвести реальный раздел домовладения (ст.247, 252 ГК РФ). При этом, несоразмерность выделяемого собственнику имущества в натуре его доли в праве собственности на домовладение компенсируется материально (деньгами). Очень редко сособственники домовладения договариваются о разделе дома добровольно. В этом случае они должны оформить свой раздел договором (соглашением) в простой письменной форме или (по желанию) оформить такой договор нотариально. В любом случае в этом договоре должны быть указаны не только все помещения основного строения, делимые между сособственниками, но и надворные постройки. Такой договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. С этого момента право долевой собственности на домовладение прекращается и появляется несколько самостоятельных объектов недвижимости.

Чаще всего между долевыми сособственниками домовладения нет согласия в вопросе раздела дома. Такая ситуация может возникнуть и тогда, когда у совладельцев единый вход в дом, и тогда, когда в доме имеется несколько входов. В этом случае необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о реальном разделе домовладения. Следует помнить, что при подаче такого иска государственная пошлина уплачивается исходя из стоимости всего домовладения, а не исходя из выделяемой истцу доли. При не достижении согласия между сторонами о порядке раздела дома, суд назначает по делу строительно-техническую экспертизу, в которой перед экспертом ставится вопрос о технической возможности раздела домовладения между совладельцами дома согласно их долям. Эксперт сам предлагает варианты раздела дома, при этом учитываются и варианты, предлагаемые сторонами. Если домовладение имеет один вход, то экспертом также решается вопрос о технической возможности переоборудования домовладения с таким расчетом, чтобы в доме появился ряд отдельных входов в дом по числу долевых совладельцев. При этом все помещения совладельцев дома после раздела должны быть изолированы друг от друга и иметь как минимум комнату и кухню. При этом следует помнить, что несущие конструкции жилого дома (фундамент, стены, кровля и т п.) – общие для выделенных частей дома, являются неделимыми. Бремя содержания несущих конструкций (как и в многоквартирном доме) ложится на всех собственников выделенных частей (ст.ст.289, 290 ГК РФ). Решение суда, вынесенное по делу и зарегистрированное в органах госрегистрации, прекращает право долевой собственности на домовладение. Возникает столько новых объектов недвижимости, сколько было домовладельцев в доме.

Б) Выдел доли из общего домовладения. Выдел доли из общего домовладения является частным случаем и означает передачу в собственность выделяющегося сособственника определенной изолированной части жилого дома и служебных строений (ч.1 ст.252 ГК РФ). При выделе одним из сособственников домовладения своей части, долевая собственность для других сособственников на оставшуюся часть дома не прекращается. Важно помнить, что перераспределение долей на невыделенную (оставшуюся) часть домовладения между сособственниками производится соглашением сторон (ст.ст. 245,247 ГК РФ) и сумма перераспределенных долей должна составлять единицу.

Выдел доли в домовладении возможен как по добровольному согласию всех участников долевой собственности – путем соглашения, заключаемого в простой письменной форме или нотариально оформленного, так и через суд. Соглашение о выделе доли в домовладении подлежит государственной регистрации. В результате указанного соглашения появляются два новых объекта недвижимости – выделенная доля (как самостоятельный объект права собственности) и оставшаяся часть домовладения (где остается долевая собственность на дом). Существует частный случай, когда выдел доли в домовладении равнозначен разделу дома – это тот случай, когда у дома всего два собственника. Если добровольное соглашение о выделе доли между одним из сособственников и остальными домовладельцами не достигнуто, то следует обращаться в суд. При этом необходимо помнить, что, поскольку предметом спора является выделяемая доля, то размер уплачиваемой госпошлины исчисляется исходя из стоимости указанной доли.

Выдел доли возможен лишь в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем переоборудования дома.

Оформление права собственности на выделенную долю и на оставшуюся часть домовладения происходит также как и при разделе домовладения.

В) Определение порядка пользования общим домовладением. Если реальный раздел домовладения невозможен, то собственники вправе определить порядок пользования домовладением (ст.247 ГК РФ). При определении порядка пользования домовладение остается в общей долевой собственности всех сособственников, но каждому из сособственников выделяется пользование конкретной частью дома. Порядок пользования домовладением может быть закреплен соглашением, заключенным в простой письменной форме или нотариально. Соглашение о прядке пользования общим домовладением не подлежит государственной регистрации.

Если между совладельцами домовладения не достигнуто согласие о порядке пользования домом, каждый из совладельцев вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования домовладением. Решение суда обязательно для всех долевых сособственников дома. Исполнение решения суда сторонами будет означать, что сложился фактический порядок пользования домовладением.

Эти и другие вопросы, касающиеся раздела домовладения, были определены:

— в постановлении Пленума ВС СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» № 4 от 31.07.1981 года в редакции постановления Пленума ВС СССР от 30.11.1990 №14;

— в постановлении Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» №4 от 10.06.1980 года, в редакции постановления Пленума ВС РФ от 25.10.1996 года №10.

Раздел земельного участка.

Земельный кодекс РФ рассматривает земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ устанавливают четыре варианта изменения статуса земельного участка: раздел, выдел, объединение и перераспределение земельного участка. При разделе земельного участка из одного большого делимого земельного участка образуется два или несколько земельных участков. Необходимым условием раздела является делимость земельного участка. Он считается делимым, если его размер кратен 6 соткам (для Москвы и Московской области). Так, например, земельный участок площадью 12 соток делим, а площадью 8 соток – неделим. Однако, из земельного участка площадью 14 соток можно выделить земельный участок площадью 6 соток. Тогда оставшаяся (неделимая) часть участка, как и выделенный участок, будет самостоятельным объектом недвижимости. Допустимо объединение нескольких земельных участков в один. Тогда из нескольких самостоятельных объектов недвижимости, расположенных рядом, формируется один земельный участок. Для объединения не важна площадь объединяемых участков. Важно, чтобы вновь сформированный участок был размером равен или более 6 соток земли. Перераспределение земельных участков происходит в том случае, когда ранее из нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков.

На практике чаще всего встречается раздел и выдел земельного участка. В этой связи следует упомянуть Информационное письмо, разосланное Московским областным судом в 2003 году в адрес городских судов Московской области, где подчеркивается, что раздел имущества или выдел из него доли влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и возникновение вместо одного объекта недвижимости нескольких (двух или более) самостоятельных объектов. Следовательно, при разделе земельного участка суд должен определить границы земельных участков, передаваемых каждому собственнику, а оставление какой либо части земли в общей собственности или общем пользовании не допускается, поскольку спор будет считаться неразрешенным. Если же при разделе земельного участка судом будет установлено, что для прохода или обслуживания строений одного из участков потребуется проход по второму участку, то, в этом случае, необходимо в соответствии со ст.274 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ установить сервитут. Важно помнить, что сервитут (наравне с правом собственности) подлежит обязательной государственной регистрации.

Определение порядка пользования земельным участком.

Определение порядка пользования земельным участком имеет место тогда, когда раздел земельного участка невозможен ввиду его неделимости. Например, участок размером 8 соток нельзя юридически разделить между двумя совладельцами. Но можно определить порядок пользования таким земельным участком. В отличие от раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений (единица кадастрового учета и учета прав на недвижимое имущество в государственном реестре) не претерпевает изменений, так как суд определяет лишь внутренние границы частей единого земельного участка, которые передаются сторонам в пользование. При этом, передаваемые в пользование сторонам земельные участки не всегда соответствуют долям совладельцев на землю. В судах очень распространены иски, когда один из совладельцев дома, руководствуясь статьей 35 ЗК РФ, требует определения порядка пользования земельным участком согласно долям в домовладении. Чаще всего этому противятся другие совладельцы, ссылаясь на сложившийся порядок пользования земельным участком. На практике суды берут за основу сложившийся порядок пользования земельным участком. Но здесь следует отметить, что сложившийся порядок пользования должен быть многолетним, добровольным и четко определенным. Говоря по-простому, на участке должны стоять внутренние заборы, с расположением которых должны быть согласны все домовладельцы. В этом случае, определение порядка пользования согласно долям в домовладении неприменимо. Однако, если порядок пользования землей не сложился (например, при разделе дома, нажитого в браке супругами), то суд определяет порядок пользования землей согласно долям в домовладении.

Суммируя все сказанное, следует отметить, что вопросы раздела дома и земельного участка нельзя свести к общим схемам. Каждый конкретный случай требует индивидуального подхода. Но в то же время судебная практика выработала определенные стандарты, которые следует учитывать при подаче иска по разделу земельного участка или домовладения.

Добровольская С.И.

Правоотношения, связанные с владением, пользованием и иным правом на участки земли регулируются как Гражданским, Земельным кодексом, так и рядом специальных нормативных актов. А где могут рассматриваться земельные споры?

Что такое земельный спор

Разногласия между участниками правоотношений, относительно осуществления своих прав на наделы, которые имеют свой порядок разрешения, именуются в законодательстве и на практике земельными спорами. Условно их можно классифицировать на несколько разновидностей:

• земельные споры, которые рассматриваются в порядке досудебного урегулирования конфликта;
• те, что разрешаются в залах судебных заседаний;
• споры, переданные его участниками на рассмотрение третейского суда.

Конечно, для сторон намного выгоднее выяснить все свои противоречия и прийти к общему знаменателю, не обращаясь в судебные органы. Так, можно избежать затрат на государственную пошлину, услуги представителей, на заказ дополнительных документов. Мирным способом вопрос можно закрыть намного быстрее, чем с непосредственным вмешательством судьи.

Однако не всегда рассмотрение земельных споров может ограничиться направлением конфликтующими сторонами друг другу писем, ведением телефонных переговоров, организации встреч с глазу на глаз. Если противоречия не исчерпываются, а, что хуже, начинают возрастать, без судебного вмешательства просто не обойтись.

Важно! Некоторые категории тяжб о земле, как объекте недвижимого имущества, подлежат разбирательству только в стенах суда. прямо устанавливает, что споры об участках земли разрешаются в судебном порядке. Но при определённых обстоятельствах могут быть переданы и в третейские суды.

Судебные органы и защита нарушенных прав

В суды граждане и представители предприятий обращаются для разрешения споров по земле чаще всего посредством подачи исковых заявлений. Но есть случаи, когда подаются заявления иного характера: жалобы на действия (бездействия) уполномоченных лиц, органов, учреждений или заявление об установлении юридически значимого факта.

Важно понять то, в какой суд необходимо подать заявление: районный, арбитражный или обратиться к мировому судье. Если неправильно будут определены подведомственность и подсудность, то весь пакет документов будет возвращен заявителю для правильной их подачи. Таким образом, можно потерять много времени. Чтобы этого не произошло, необходимо заранее изучить особенности рассмотрения земельных споров в судебном порядке.

Компетенция мирового судьи

Так, пункт 7 части 2 статьи 23 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что мировые судьи принимают к рассмотрению исковые заявления об определении порядка пользования имуществом. Земельные угодья относятся к категории недвижимого имущества. Поэтому, если нарушаются ваши права, как совладельца, относительно пользования наделом, то заявление необходимо писать мировому судье.

Важно! Рассмотрение земельных споров происходит у мирового судьи только между собственниками (иными законными владельцами) одного земельного участка. Если есть разногласия между соседями, то такой спор неподсуден мировым судьям.

Например, гражданин А и гражданин Б - законные владельцы одного земельного участка. Их личные взаимоотношения складываются не лучшим образом, и такие собственники не могут мирно определить, как использовать один земельный надел, чтобы не мешать друг другу, не нарушать права каждого, и какие для этого необходимо совершить действия. С таким вопросом зачастую необходимо обращаться к мировому судье.

Мировой судья определяется по месту нахождения участка, а не местом регистрации его законных владельцев, собственников. Узнать, номер участка мирового судьи и район можно с помощью онлайн-сервисов . Достаточно в форме запроса указать полный адрес недвижимого имущества, и система моментально выдаст все необходимые данные.

Можно позвонить и вканцелярию суда вашего региона , где вам обязаны дать разъяснение того, в какой участок мирового судьи вам необходимо подавать документы. Помните, что при подаче искового заявления не к надлежащему судье, вся документация возвращается обратно.

Районные суды

Иные земельные споры рассматриваются в порядке искового производства в районных судах. К таковым делам, в частности, можно отнести:

• определение границ угодий;
• устранение препятствий в использовании таковых;
• об установлении сервитута;
• возврат земельного надела из чужого (незаконного) владения;
• о признание права на надел, а также об изменении и прекращении таких прав;
• понуждение исполнить то или иное действие в отношении объекта недвижимого имущества, или же воздержаться от совершения определенных действий.

Существуют споры, которые прямо не связаны с землей, но вытекают из таких правоотношений. Так, к таким категориям дел можно смело отнести установление и возмещение убытков, если земельный участок был изъят у граждан для государственных нужд или общественных целей.

Определение границ рядом находящихся земельных угодий требуется, если собственники не могут достоверно установить, где именно проходит разделяющая линия. Особенно актуальна такая ситуация, когда оба надела не имеют точных координат (не проведено межевание). Для этого, чаще всего в судебном порядке, проводятся мероприятия по установлению таких координат и определению четких границ участка, чтобы можно было поставить забор и не ущемлять права соседей. Сделать это можно в районном суде, обратившись с исковым заявлением к соседу, который противится определять координаты и выносить их на местность и, одновременно, может препятствовать пользованию участком другому соседу.

Бывает, что граждане пользуются землей при отсутствии согласия собственников. При обнаружении таких фактов, а также если нарушители не покидают добровольно участок, владельцы вправе обратиться в районный суд, чтобы истребовать свою собственность из чужого (незаконного) владения. Там же решается вопрос о постройках, которые были возведены ответчиками без согласия собственников.

Подробнее об иных видах земельных споров можно узнать из этого видео:

Арбитражные суды

Между организациями, компаниями, предприятиями, индивидуальными предпринимателями нередко заключаются договоры, предметом которых являются те или иные действия, связанные с недвижимостью - в том числе земельными участками. Все споры по таким сделкам должны рассматриваться в арбитражных судах.

Такое положение дел связано с тем, что все спорные и конфликтные ситуации в сфере предпринимательской деятельности решаются именно в арбитражных судах. Если одна из сторон договора — гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, то исковое заявление подлежит подаче в суд общей юрисдикции.

Такие судебные органы вправе принять к производству спорные ситуации:

• вытекающие из соглашений об аренде земельного участка;
• по договорам безвозмездного пользования землей;
• по сделкам о доверительном управлении недвижимостью и др.

В данных случаях правило об исключительной подсудности по месту нахождения участка не действует. Необходимо обратиться к содержанию договора, где может быть прописана договорная подсудность, или же рассматривать нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

• по месту нахождения ответчика по иску;
• по выбору заявителя в строго определенных случаях.

В каждом регионе РФ функционирует один Арбитражный суд республики, области, края и т. д., в том числе и в городах федерального значения.

Обжалование и пересмотр решений по земельным спорам

Не всегда разрешение конфликта заканчивается вынесением решения в суде первой инстанции.

Если одну из сторон спора не устроило решение суда, то истец или ответчик имеют полное право обжаловать его в суде:

• апелляционной инстанции (районный суд, арбитражные суды округов);
• далее, при неудовлетворении требований в апелляции, обжалование переходит в кассацию;
• в порядке надзора..

Земельные споры, которые рассматриваются в судебном порядке, могут длиться по времени очень долго, если инициировать все процедуры обжалований и пересмотра. Стороны всегда имеют право до вынесения судебного акта в первой инстанции заключить мировое соглашение на выгодных и для истца, и для ответчика, условиях. Но стоит учесть, что при неисполнении условий такого соглашения, истец полноправно может обратиться в суд за документом о принудительном его исполнении.

Земельные споры и третейский суд

Российское законодательство позволяет рассматривать земельные споры в третейских судах. Данная инстанция представляет собой альтернативный орган по разрешению разногласий между сторонами. В состав такого органа входят профессионалы в области юриспруденции (арбитры), которые не являются судьями от государства. То есть, третейский суд - это негосударственное учреждение. Но с его помощью стороны могут добиться обоюдного согласия по предмету спора.

После нахождения компромисса, оглашается акт третейского суда, которое для сторон подлежит добровольному выполнению в те даты, периоды времени, которые в нем оговорены. Однако при недобросовестном отношении к данному документу можно обратиться в государственные судебные органы о принудительном исполнении решения третейского суда.

В судебные органы довольно часто обращаются с требованием о восстановлении своих нарушенных прав на землю. Если есть сомнения в том или ином вопросе, всегда можно обратиться к специалисту — юристу.

Причиной спора о границах (межевого спора) между соседями могут стать:

• противоречия в старых документах (использовавшиеся ранее методы землеустройства не обладали необходимой точностью);
• ошибки кадастровых инженеров при межевании;
• самовольный захват земли одним из соседей.

Противоречия могут проявиться при выносе границы на местность или подписании акта согласования границ, постановке на кадастровый учет. Если договориться соседям не удалось, налицо земельный спор, который, согласно Земельному кодексу РФ, разрешается только в судебном порядке.

Рассмотрим распространенные варианты межевых споров и перспективы их разрешения в суде.

Спор о наложении границ

Возникает, когда при межевании выясняется, что пересекаются границы двух смежных участков (один зарегистрирован в Росреестре без точных границ, как «ранее учтенный» по дачной амнистии, а другой - отмежеванный или в процессе межевания). Разрешить его можно путем предъявления иска о признании права собственности на участок в определенных границах или подачи заявления об установлении юридического факта (участок в конкретных границах).

Рассматривая данный спор, суды выясняют следующие моменты:

• наличие правоустанавливающих документов (постановления администрации, свидетельства на наследство) у сторон и соответствие данных в этих документах кадастровым паспортам и межевым планам;
• как долго находится в конкретном месте забор, разделяющий участки (фактическая граница земельного участка на местности);
• согласовывали ли соседи друг другу границы участка.

Более сильной будет правовая позиция той стороны, у земельного надела которой есть точные границы, установленные в процессе межевания, и эти границы (а значит, и площадь участка) соответствуют правоустанавливающим документам. Роль забора на местности следующая: если у сторон нет документов, а забор стоит более 15 лет, то он признается согласованной границей.

Спор о самозахвате

Причина здесь понятна - соседи незаконно передвинули забор. Подается иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения границы (п.2 ч.1 ст.60 ЗК РФ). В предмет доказывания судом включаются следующие факты:

• расположение границы до самовольного захвата, соответствие этого расположения правоустанавливающим документам сторон спора;
• самовольный захват земли;
• устранение самовольного захвата должно восстанавливать нарушенные права истца.

Если перемещение забора заметно «на глаз» и остались следы законной границы участка, факт самозахвата можно доказать свидетельскими показаниями или осмотром границы участков с помощью нотариуса (называется «нотариальным осмотром доказательства», оформляется только до подачи иска в суд).

Спор с Земельной кадастровой палатой о постановке на кадастр участка с несогласованными границами

Ранее это был очень распространенный вид споров, т.к. процедура согласования границ требовала во что бы то ни стало найти соседей и получить их согласие. В противном случае в постановке земли на кадастр отказывали. Сегодня действует более либеральная процедура, считающая молчание соседей их согласием на уточненные границы.

Если же наложение границ в кадастре возникает из-за программных неполадок или упущенных ФГУ ЗКП ошибок кадастрового инженера, межевавшего соседний участок, отказ кадастровой палаты можно обжаловать. Делать это нужно оперативно, т.к. срок для оспаривания незаконных действий государственных органов и должностных лиц составляет всего 3 месяца.

Предмет доказывания поданному делу:

• соответствие границ по проекту границ из межевого плана правоустанавливающим документам истца;
• отказ в постановке на кадастр сделан по основаниям, не соответствующим закону «О государственном земельном кадастре» или противоречащим иным нормативным актам.

Землеустроительная экспертиза

Поскольку вопрос установления и изменения границ - вопрос технический, землеустроительная экспертиза является едва ли не обязательной в межевых спорах. Для стороны, желающей провести экспертизу, очень важно правильно сформулировать вопросы: таким образом, чтобы ответы эксперта объяснили судье все, что неясно из документов. Экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон спора или по инициативе суда.

Есть у землеустроительной экспертизы очень неприятный момент: высокая цена. В отличие от обычного установления границ участка (10-15 тыс. руб.), экспертиза для суда стоит около 30-40 тыс. руб. Оплата за экспертизу берется с лица, подавшего ходатайство о ее назначении, если же экспертиза назначена по инициативе суда, она оплачивается бюджетом (поэтому суды просто не назначают экспертизу по своей инициативе, а требуют от сторон соответствующие ходатайства).

Похожие статьи