Закон об ипотечном кредитовании (ФЗ 102) регламентирует правила и нормы ипотечного кредитования. Данным постановлением руководствуются банки, а клиенты могут найти ответы на многие интересующие их вопросы.

Разумеется, закон периодически редактируется и дополняется поправками. Часть изменений ещё находится в разработке, но о них можно прочитать уже сейчас в данной статье. Сегодня мы расскажем вам об основных моментах, которые предусматривает закон об ипотеке - действующая редакция 2016 года.

Постараемся максимально упростить подачу информации, так как прочтение ФЗ в чистом выражении уже на второй странице вызывает сонливость.

Обзор ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)

Мы привыкли воспринимать термин «ипотека», как вид банковского кредита. Это так, но согласно ФЗ 102 ипотекой считается не кредит, а сам залог недвижимости.

Принимая в учет тот факт, что – удовольствие недешевое, покупателям и продавцам важно, чтобы сделка совершалась по закону. Государство в свою очередь, старается максимально подправить нормы для безопасности этой процедуры. Последняя редакция закона вышла 5 октября 2015 года, после чего в неё внесли более 16 изменений.

Закон об ипотеке 2017: изменения

Процентной ставки изменения коснулись, в частности для программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процентные нормы устанавливаются исходя из текущей ключевой ставки и особенностей рынка. В настоящий момент средняя ставка по ипотеке с господдержкой – 11,4% годовых.

Разрабатывается поправка о запрете досрочного погашения по инициативе заёмщика. Однако, власти стоят на стороне заёмщиков и считают целесообразным оставить клиентам банков право .

Также, был ограничиен размер штрафных санкций и неустойки для должников: она не сможет превысить (ранее максимум составлял 20% годовых).

Изменены предельные ставки по кредитам:

• На кредитки с лимитом до 30 000 руб. – не выше 37,2%;
• На кредитки с лимитом более 300 000 руб. – 39,6%;
• Целевые кредиты сроком более 1 года до 30 000 – 42,6%;
• Целевые кредиты сроком более 1 года свыше 100 000 – 33,5%.

Новый закон об ипотеке - 2017

Общие положения

Ипотека считается разновидностью гражданских отношений. Она даёт право держателю залога (в нашем понятии - кредитору) забрать собственность для того, чтобы покрыть понесенные расходы (когда клиент отказался платить по кредиту).

Ипотекой может выступать любая недвижимость, а вот использовать собственность в роли залога можно только в 3-х случаях:

• Оформление ссуды;
• Обязательства по договору;
• Гарантия возмещения ущерба.

Иными словами, закладывать квартиру можно при оформлении кредита, индивидуальной договоренности или в качестве компенсации причиненного вреда.

Обеспечение требований или «Сколько положено держателю залога?»

Залогодержатель (ваш кредитор) может прописать конкретные суммы возмещения в договоре или довериться стандартным условиям ФЗ (по умолчанию):

• Возврату подлежит сумма, действительная на дату обращения взыскателя;
• Компенсация части процентов производится на основании условий договора;
• Подлежат выплате штрафы, пени, неустойка;
• Залогодержателю компенсируются затраты на судебные издержки;
• Также компенсируются затраты на продажу залога.

Кредитор имеет право и на возмещение дополнительных расходов, произошедших из-за необязательности заёмщика (если вы не платили коммуналку, налоги - эти суммы вычтут из стоимости залога). Если покидая залоговую квартиру, вы решите например, выбить окна – то деньги за охрану от посягательств тоже вычтут с вас.

Залоговое имущество

Этот раздел регламентирует, что можно закладывать в ипотеку, а именно:

• Земельные участки;
• Недвижимость (в т.ч. производственная);
• Квартиры и дома;
• Сады, дачи, приватизированные постройки на дачном участке;
• Гаражи;
• Транспорт;
• Недострой;
• Право аренды;
• Долевое право в строительстве.

Впрочем, если вам интересен закон именно с банковской стороны (ст. 77 закона об ипотеке), то гаражи и права смело исключайте из списка. Банки кредитуют только под дома, квартиры и землю, в редких случаях – дачи.

Права залогодателя (тот, кто предоставляет залог)

Основное правило этого раздела гласит, что собственность, передаваемая в качестве залога, должна быть приватизирована, не подлежать взысканию другими залогодержателями, не являться объектом культурного наследия. Вобщем, взять особняк времен Петра в ипотеку не удастся.

Требования к договору

Здесь прописаны основные моменты, которые обязательно должны присутствовать в договоре залога: местонахождение, название, цену, основание права и орган, предоставивший это право (но новым нормам – только выписка из Росреестра). Также в договоре должны прописываться условия возврата залога.

Тонкости регистрации договора ипотеки (залога недвижимости).

Договор печатается в единственном экземпляре и регистрируется в Росреестре (обязательно). Если Росреестр не устроит содержание договора, сделка не может быть признана законной. передается в регистрационную палату.

Если при оформлении квартиры в залог вы умолчите, что на неё претендует кто то ещё – кредитор вправе потребовать досрочное возвращение кредитных средств.

Сроки регистрации

Росреестр ограничен интервалом времени, отведенным на регистрацию договоров ипотеки:

• Жилые объекты – 5 дней;
• Нежилые объекты, земля – 15 дней;
• Прочее – 1 месяц.

Ускорить Росреестр можно только до 5 дней, если вы заверите договор нотариально.

Обратите внимание, при выявлении недочетов в договоре, Росреестр имеет право отказать вам в сделке.

По итогу регистрации, будут внесены записи о первом залогодержателе, данные о предмете залога, размер кредита, запись о регистрации закладной.

Обратите внимание: корректировки в договор ипотеки могут вноситься только по решению обеих сторон! В одностороннем порядке изменить их невозможно!

Снятие обременения

Рано или поздно, с кредитом вы рассчитаетесь (очень на это надеемся) и тогда настанет очередь обратных действий.

Вам нужно будет погасить запись в регистрационном органе (уходит на это 3 дня). Для этого нужно:

• Заявление, написанное держателем залога и закладная, которая хранится у него;
• Либо: решение суда

Итогом станет чистый документ без и ваше спокойствие.

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

4. Заемщик - физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).

По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком - физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

5. Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества (страхование финансового риска кредитора).

По договору страхования финансового риска кредитора выгодоприобретателем является страхователь. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права и обязанности страхователя по договору страхования финансового риска кредитора переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части.

Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика, при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомить страховщика по договору страхования финансового риска кредитора о наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика до заключения договора страхования финансового риска кредитора или в течение десяти рабочих дней с момента, как такому страхователю стало об этом известно, в случае, если на момент заключения договора страхования финансового риска кредитора страхователю не было об этом известно.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора вправе запрашивать информацию о наличии договора страхования ответственности заемщика у заемщика - физического лица, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Страховщик по договору страхования финансового риска кредитора при наличии у него информации о договоре страхования ответственности заемщика производит страховую выплату после предоставления подтверждающих документов о принятии решения об осуществлении страховой выплаты страховщиком по договору страхования ответственности заемщика.

6. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем десять процентов от основной суммы долга. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать пятьдесят процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора. Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно в срок, установленный указанным договором.

При заключении договора страхования ответственности заемщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней.

7. Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем семьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.

9. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

10. При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Федеральный закон об ипотеке № 102 устанавливает систему кредитования в залог недвижимого имущества, аграрных наделов на территории РФ. С июля 2017 года в ФЗ 102 были внесены значительные новшевства.

102 закон об ипотеке: последние изменения и действующая редакция закона

В этой статье мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости . Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2017 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

История создания ипотечного законодательства

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

3. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

4. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.

5. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.

Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

• договор займа,
• договор аренды,
• договор подряда,
• обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

• земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
• имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
• жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
• дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
• суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
• машино-место.

Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.

Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

• предмет ипотеки и его оценка;
• сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

1. В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
2. Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
3. Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
4. Заемщику должен быть выдан график платежей.

Подробнее разобран в отдельной статье.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:

1. В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
2. Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
3. Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
4. Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
5. Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
6. Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
7. Название, описание и местонахождение предмета залога.
8. Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
9. Отметка о государственной регистрации закладной.
10. Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
11. Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
12. Указание даты передачи закладной кредитору.

Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Как работает вы узнаете из другой статьи.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Гос по шагам разобрана в этой статье.

Сохранность ипотечного имущества

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Взыскание

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

• судебное разбирательство;
• внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

1. Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
2. Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Подробнее разобрано в отдельной статье.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

• участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
• ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
• решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Подробно разобраны в прошлой статье.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

1. При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
2. При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
3. Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
4. При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

Кредитные предложения банков на покупку объектов недвижимости регулирует 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости. Именно на его основе строятся и определяются отношения между кредитором и заемщиком. Он определяет само понятие ипотеки, необходимые для оформления документы, варианты залогов недвижимости. Благодаря четкому регулированию законодательством потребитель стал более защищенным перед банковскими организациями, а сам рынок жилищного кредитования получил небывалый рост. Разберем более подробно, что конкретно устанавливает 102 ФЗ.

Понятие ипотеки

Законодательство определяет ипотеку как кредитный договор, залогом которого является недвижимость. Это позволяет существенно снизить риск для финансовой организации в случае невыплаты долга. Заемщик имеет право проживать и распоряжаться своей собственностью, но с определенными ограничениями. Например, если вы захотите продать недвижимость, разрешение предварительно необходимо получить у банка.

Получить у банка разрешение возможно только при вынужденной продаже квартиры из-за невозможности погашения задолженности. Стоит отметить, что в таком случае банк скорее сам возьмется за продажу, а разницу вернет вам, но на большую сумму рассчитывать не стоит, так как при продаже банк просто заинтересован в возврате своих собственных средств.
Также риск для банка снижает и то, что заемщик обязательно должен внести первоначальный взнос, минимальная сумма которого в разных банках и для разных кредитных программ составляет 15-20%. Таким образом, если банку придется продавать жилье из-за невыплаты задолженности, он может согласится даже на более низкую цену.
После оформления ипотеки закладная на квартиру остается у банка, а после погашения задолженности и снятия обременения возвращается заемщику. Но до тех пор банк имеет право распоряжаться этой закладной по своему усмотрению, например, он сам может заложить или продать другой финансовой организации. На заемщика это никак не повлияет и условия кредитования останутся прежними.

Два способа ипотечного кредитования

Рассматривая № 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости можно выделить два способа ипотечного кредитования, которые относятся скорее к форме залога:

• В первом случае в качестве залога будет выступать имущество, которое вы приобретает. Данный вариант подойдет заемщикам. Которые располагают достаточной суммой для первоначального взноса.
• Второй вариант более рискованный, так как в качестве залога выступает имеющаяся недвижимость. Первоначальный взнос в таком случае вовсе не обязателен, однако стоимость приобретаемого жилья должна составлять не более 70-80% от оценочной стоимости закладываемого объекта. Этот вариант хорошо подойдет тем, у кого нет денег на первоначальный взнос, но есть дорогостоящее жилье, однако в таком случае риск существенно выше, так как потеря в случае изъятия будет выше.

На какие цели выдается ипотека?

Как сказано выше, ипотека выдается на приобретение жилья под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. Но что конкретно можно купить? Заемщик может выбирать между готовыми квартирами на вторичном или первичном рынке, строящееся жилье, земельный участок с готовым объектом или для дальнейшего строительства дачи или дома, можно брать ипотеку на приобретение таунхауса.

Однако стоит помнить, что разные программы предусматривают разные объекты недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, если вы хотите взять ипотеку по льготной программе, например, ипотека с государственной поддержкой предусматривает только приобретение жилья в новостройках, которые строили с государственным финансированием.

Обязательное страхование при получении ипотеки

Обычно банки требуют обязательное страхование, такое как:

• Страхование жизни заемщика.
• Страховка на имущество, выступающего в качестве залога.
• Также могут потребовать страхование вашего права на собственность.

В условиях кредитования различные банки четко указывают, что при отказе от продления процентная ставка будет увеличена, об этом стоит помнить, так как обычно увеличение идет на 2,5% годовых, что может выйти в внушительную сумму.

Нюансы подписания кредитного договора по ипотеке

После получения положительного решения и выбора квартиры необходимо подписать кредитный договор, который должен включать в себя следующие пункты:

• В начале указывается информация об объекте договора. Речь идет о приобретаемой недвижимости.
• Далее согласно отчету оценщика, указывается стоимость объекта.
• Естественно, в договоре должна быть информация о сумме займе, сроках погашения, а также расчёт ежемесячных выплат до полного погашения.
• И напоследок пункт о праве собственности.

Залог недвижимости при оформлении ипотеки

Законодательство регламентирует ипотеку и определяет гарант. 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости четко устанавливает, что в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость либо имеющаяся. При этом объекты могут быть разнообразными, включая даже морские суда, которые недвижимость не являются, а также промышленные постройки.

В любом случае, банк ничем не рискует, так как первоначальный взнос, а также то, что собственная закладываемая недвижимость должна быть дороже приобретаемой гарантирует банку возврат своих денег и даже прибыль. Конечно, до изъятия можно не доводить и обратиться в банк за продажей заложенной недвижимости. В таком случае будет возможно вернуть часть уплаченных средств.

Закон "Об ипотеке" (действующая редакция) предписывает сторонам, вступающим в соответствующие отношения, оформлять соглашение. Согласно его условиям один из участников выступает в качестве кредитора по обязательству. Он наделяется правом предъявлять к должнику денежные требования. Взыскание производится из стоимости того объекта, который является предметом сделки. При этом имущество, в отношении которого оформляется соглашение, остается во владении и пользовании должника. Далее рассмотрим некоторые положения указанного выше нормативного акта.

Правовое регулирование

К отношениям, возникающим в рамках ипотечного соглашения, применяются положения о залоге. Основные нормы устанавливаются в ГК. Залоговые отношения, предметом которых выступают предприятия, квартиры, участки, сооружения и прочие объекты, прочно связанные с землей, возникают постольку, поскольку их оборот разрешен федеральным законодательством.

Обязательство

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости )" определяет основания, при которых стороны должны заключить соглашение. Обязательство может вытекать из различных отношений. В частности, это может быть купля-продажа, аренда, подряд, причинение вреда. Если стороны выступают как юридические лица, Закон РФ "Об ипотеке" обязывает их вести бухучет.

Требования

В 102-ФЗ определено, что в качестве предмета соглашения выступает объект, стоимость которого гарантирует погашение основного денежного обязательства или его части, предусмотренной сторонами. При подписании документа участники сделки вправе дополнительно определить процентные начисления. В таком случае стоимость объекта должна гарантировать и их выплату. Если соглашением не устанавливается иное, 102-ФЗ предусматривает установление дополнительных платежей. Они могут выступать в качестве:

Закон "Об ипотеке " предусматривает, что требования могут устанавливаться в твердой денежной сумме. При этом она не может быть больше обязательства должника. В ином случае требования не рассматриваются как обеспеченные ипотекой. Данное положение не распространяется на случаи, определенные приведенными выше пунктами 3, 4, а также 4-й статьей рассматриваемого нормативного акта.

Дополнительные расходы

Если обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке , возлагается на кредитора, он вынужден осуществлять определенные траты. Они могут быть связаны непосредственно с содержанием объекта или его охраной. В таких случаях расходы, которые понес кредитор, должны быть ему компенсированы. Закон "Об ипотеке" допускает возмещение также затрат на выплату сборов и налогов, оплату коммунальных услуг. Компенсация производится за счет стоимости объекта.

Предмет сделки

Закон "Об ипотеке" содержит перечень объектов, в отношении которых может быть оформлено соглашение. При этом нормативный акт ссылается на п. 1 ст. 130 ГК. Согласно указанной норме ипотечное соглашение может оформляться в отношении объекта, право на который зарегистрировано уполномоченным органом. Также предметом сделки могут являться:

Нюанс

Строения, жилые в том числе, прочно связанные с земельным участком, могут выступать как предмет ипотечного соглашения при соблюдении порядка, установленного 69-й статьей рассматриваемого нормативного акта. При этом следует принять во внимание один нюанс. Отсутствие госрегистрации права на территории, государственная собственность на которые не была разграничена, не является препятствием для возникновения ипотечных правоотношений.

Целостность объекта

Закон "Об ипотеке" определяет, что вещь, являющаяся предметом соглашения, и ее элементы (принадлежности) - одно целое. Такое положение закреплено 135-й статьей ГК. Оно предполагает, что принадлежности объекта становятся предметом залога вместе с ним. Стороны сделки могут предусмотреть и иные условия. Самостоятельным предметом соглашения не может являться вещь, если ее натуральный раздел нельзя произвести, не изменив ее назначение.

Предоставление объекта

В комментируемом нормативном акте содержится определенное требование к кредитору. Заключается оно в том, что объект, выступающий в качестве предмета соглашения, должен являться его собственностью или находиться у него в хозяйственном ведении. Запрещено обеспечивать требования имуществом, которое изъято из оборота, на которое взыскание обратить невозможно, а также на которое не распространяются положения, регламентирующие приватизацию. Предметом соглашения может выступать арендное право. В таком случае для оформления документа необходимо получить согласие собственника. Это допущение имеет место в случае, если законодательство или само соглашение не устанавливает иные условия. При наличии обстоятельств, определенных п. 3 статьи 335 ГК, необходимо дополнительно получить согласие от законного владельца либо субъекта, у которого объект находится в хозяйственном ведении.

Общая собственность

Общие правила заключения договора об ипотеке по поводу объекта, находящегося в совместном владении и распоряжении нескольких лиц, предусматривают обязательное получение от всех участников согласия на совершение сделки. Оно должно представляться в письменной форме. Участник долевой собственности может оформить ипотеку на свою часть без согласия остальных совладельцев. В случае обращения взыскания на нее при ее продаже применяется порядок, предусмотренный статьями 250 и 255 ГК, регламентирующими преимущественное право покупки.

Соглашение

Процесс оформления договора регулируется общими правилами ГК. В соглашении необходимо указывать сведения о предмете сделки, оценке объекта, размере и сроке погашения обязательства. Участники могут также предусмотреть условия обращения взыскания на имущество в претензионном или судебном порядке. Эти пункты допускается закрепить отдельным соглашением. В основном договоре указывается название объекта, адрес его местонахождения. В документе должно также присутствовать описание, по которому можно однозначно идентифицировать предмет сделки. В содержании договора включают вид права, в соответствии с которым объект находится у кредитора. Если предметом сделки является аренда, указывается ее срок. Кроме этого в договор включается наименование органа, осуществившего госрегистрацию имущества.

Оценка

Она приводится в соглашении в денежном выражении. Оценка определяется в соответствии с действующим законодательством по согласованию сторон сделки. Если в качестве предмета договора выступает участок, необходимо соблюдение положений 67-й статьи комментируемого нормативного акта. Если им является объект незавершенного строительства, принадлежащий государству либо муниципалитету, оценку выполняют в соответствии с рыночной стоимостью. Положение, предписывающее такой порядок, введено в 102-ФЗ в 2001 году.

Условия

Обязательство, обеспеченное ипотекой, прописывается в соглашении с приведением суммы и основания, по которому оно возникло. В документе также устанавливается срок погашения требований. Если обязательство вытекает из какого-либо соглашения, указываются его участники, дата и место оформления. В ряде случае стороны сделки могут договориться о том, что размер обязательства будет определен впоследствии. В такой ситуации необходимо указать порядок и все остальные существенные условия, касающиеся его установления. Требования по ипотеке могут реализовываться частично. В такой ситуации в соглашении устанавливается периодичность их исполнения (частота и размер платежей). В случае отсутствия конкретных величин необходимо предусмотреть условия, согласно которым они могут определяться.

Порядок государственной регистрации ипотеки

Соглашение оформляется письменно. Подписанный договор необходимо зарегистрировать. Нормами установлено, что в отношении соглашения, не содержащего сведений, предусмотренных 9-й статьей комментируемого нормативного акта, данная процедура проводиться не может. Не подлежит госрегистрации договор, оформленный с нарушением положений п. 4 статьи 13. Невыполнение предписаний, касающихся постановки на учет объекта, выступающего как предмет сделки, влечет ее недействительность. При этом само соглашение будет считаться ничтожным. Договор об ипотеке признается заключенным и получившим силу с даты его госрегистрации. В некоторых случаях стороны заверяют соглашение у нотариуса. В таких ситуациях без госрегистрации оно также не будет иметь силу. Для внесения необходимых сведений в реестр участникам сделки необходимо представить заверенную нотариально копию соглашения.

Похожие статьи